严跃进：二手房中介费七成由买家支付，调整费率公平是重点

题：二手房中介费七成由买家支付，调整费率公平是重点

(资料图)

作者 严跃进 易居研究院研究总监

6月1日，福州发布《关于合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费复苏的指导意见书》。该政策被认为是“中介费下调第一枪”，但由于下降幅度不及预期、市场批评声音较多等综合原因，该文件最终被撤回。这又进一步引发二手房中介费下调的讨论。

福州政策推出，说明相关政府主体在主动、及时思考地方中介费率调整这一关键问题，并做出了积极探索。当然文件撤回，说明中介费调整和预期有偏差，产生了一定争论，因此需要后期的科学调整。

中介费率定价的四大标准

虽然各地中介费收取情况有很大差异，也会因不同年份、物业形成差别。在我们针对全国重点二手房市场交易调研中发现，各地形成了四大中介费率价格体系，即最高价、参考价、市场价、最低价。

图1 全国二手房中介费率的四种价格类型 数据来源：各地中介机构、易居研究院

“最高价”是中介公司口头的最高报价。部分城市最高价达到4%的水平，即通俗理解的“4个点”佣金。一般此类价格和特定房源有关。“参考价”是地方政府指导价下约定俗成的价格，普遍为3%的水平。部分实行单边收费的城市会低于该水平，其对中介公司的定价有约束性。“市场价”是买卖双方实际支付的价格。中介公司基于房地产市场运行情况，在参考价基础上做出了上调价或折扣价，以实现交易目标，当前普遍为2%左右的水平。“最低价”是在成交中，极个别中介公司给出的优惠价，该价格大致为1%，但有一定噱头或营销成分。

易居研究院对全国25个重点城市二手房中介费用统计发现。二季度以来，二手房交易行情偏弱、中介机构竞争压力增大。在买方市场形成过程中，中介费有降低的趋势。

图2 全国重点城市中介费率的市场价排序 数据来源：各地中介机构、易居研究院

目前，成都、西安和北京的中介费略高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。而石家庄、东莞和太原的中介费相对低，分别为1.5%、1.8%和1.9%。

市场行情、中介类型、定价规则、服务内容、房源类型和客源类型等因素都影响着中介费的浮动下调。总体上看，城市规模大、二手房市场活跃的城市，其中介费要相对高，反之，中介费相对较低。

相比参考价，中介费实际价格或市场价格出现折扣。这表明市场供求关系、企业经营关系在实际中有了明显变化有关，一旦中介公司房源挂牌量明显增多，潜在购房者较少，中介费就有可能倾向买家做下调。

买卖双方费用该如何承担？

二手房中介费由谁来承担、比例各应是多少？这是当前降低购房成本要考量的一个重要内容。

调研发现，当前中介费有67%比例是由购房者承担的，剩下的33%是由卖家承担。即当前购房者承担了近七成二手房中介费，压力更大，在一定程度上有损公平性。这也是近期不断有“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”政策推出的意义所在。

此外，中介费下调，往往会面临费用滋生和费用转嫁问题。费用滋生是指一些包括贷款服务费、保障服务费、担保费等在内新费用的产生。此类费用如何定价或如何收取，都应在中介费调整政策中做出说明。而针对费用转嫁，更要做好系统论证和机制创新，防止出现购房者承担卖家部分费用的情况。

二季度以来，全国二手房市场疲软，给中介公司日常经营和管理造成较大影响。倘若二手房市场没有激活或持续复苏，那中介费下调会加剧中介公司的经营困难。这在一定程度上容易产生违规操作、无序竞争、交易继续疲软等新问题。

因此，我们建议中介费下调要和二手房提振政策紧密结合。各地要在兼顾购房群众、中介机构、市场行情等实际情况基础上，积极降低交易成本，促进二手房市场平稳健康发展。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪

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