上海楼市：原来买房投资如此专业，这些知识99%的人不知道

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

(资料图)

以下上海购房答疑内容，来自 微信公众号“沪叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，上海买房预算600万，虹桥这周边儿的江桥、徐泾、七宝，整体加起来的新开的新房，体量不太大，后面新开的是不是不是很多呢？

沪叔： 你好，后面新开发的话只会开越开发越远，因为整个虹桥商务区的话它95%都是商业用地，只有5%的是住宅。

虹桥商务区本身住宅用地基本已经开发掉了，剩下就是这边延伸区域的话，它的拓展区，其实拓展区的话整理规划的住宅用地也不会特别多，因为整个大虹桥它不是说所有的地都是用来建房子的，它是主要的话还是打造一个国际型的商务枢纽，也就是一个商务中心主力的话还是发展经济这一块的，你看着可能会有大片的地，但是住宅用地的话其实是比较少的。目前能拿下的话，整个虹桥的房子目前都是基本上都是开盘清。

提问：沪叔，你好，预算500-800万，想在莘庄板块买房，这个板块怎么样呢？还有哪些小区值得关注呢？

沪叔： 你好，这个板块虽然在闵行的外环外，但是像南广场那边的房价和中环的价格不相上下，区域内有1号和5号线交通，高架密集，交通发达，各种产业、人口不断导入，发展前景看好。至于教育资源有一梯队闵行实验小学，莘松中学，二梯队有莘庄镇小学、以及莘城学校、莘光学校，自住和投资是不错的选择，都市星城、柏林春天、名都新城都是值得关注。

提问：沪叔，你好，积分61分，刚需自住，预算在300-500万，买新房一直没买上，郊区不要积分的新房，看不上，太远了，你觉得二手房买在宝山怎么样呢？最好有地铁，房龄不要太老，怎么买会比较好呢？

沪叔： 你好，虽然说现在购房者普遍认同买新房更划算，毕竟存在倒挂，但提前是能买上这些有倒挂虹利的新房，久打不中，及时止损，不失为一种明智的选择。

宝山这几年发展可以的，虽然说价格洼地，楼市有轮动效应，下一轮周期说不定轮到宝山补涨，顾村板块、上大板块、杨行板块都是刚需上车性价比高的区域，顾村的馨佳园、上大的丰宝苑、杨行的四季都会。

提问：沪叔，你好，我最近杨行地区的发展势头较猛，是否值得入手一套呢？未来杨行地区是否会有机会超过顾村，具有更好的发展前景呢？

沪叔： 你好，实际上，杨行是一个比较值得关注的地区。从位置上看基本位于外郊环中，但是离地铁线较近，交通便利，出行方便，地段与价格都较为适中。板块整体相对成熟，周边的商业，学校等基础设施也比较完善，生态环境较好，商品房集中，居住条件不错。杨行地区的品质次新房确实属于价格洼地，但是同样的该区的整体配套设施也有一定的不足。目前杨行地区的规划配置还是较为落后，未来该区规划有多条地铁线，但是可能实施起来比较困难。整体而言，未来杨行地区的发展还需要有更多的投入才可能会有一定的成效，但是目前的状况还是比较不尽人意的。所以把杨行作为刚需上车的地区，已经是不错的选择了。

提问：沪叔，你好，预算700万，大宝3岁，二宝1岁，估计以后两个孩子会在一个学校上学，春申、七宝、莘庄这三个板块，哪个区域内买房性价比高些呢?

沪叔： 你好，七宝和莘庄虽然有对口闵实验+莘松的小区，但是品质上比不上春申，品质好的小区对口学校一般，春申是教育和自住结合的板块，教育属性浓厚，建议考虑春申。

提问：沪叔，你好，想知道现在在上海买房，会不会站岗，算不算高位呢？

沪叔： 你好，在上海这样的一线城市，对于现在是否高位，要看整体的趋势， 对于想在短时间内追高的购房者，要从以往上海楼市涨幅来看。楼市主要有启动期、爆发期、赶顶期、横盘期几个阶段，前三个阶段都是可以考虑的。那么应对的具体做法是：第一，有条件的人群建议至少要拥有两套房，一个自住一个投资，这样可以缓解带来的压力。第二，虽然都在预测调控，但是不能百分之百确定的事情不要抱着赌博的心态去试水。第三，青年工作者优先考虑自住房，至于学区房未来还是有置换机会的。第四，不要犹豫过久，等到调空出现高点来临再买入的话其实已经晚了一步，很有可能市场就会冷却了。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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